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Los dueños de la ubicación

Los alquileres de locales en esquinas emblemáticas tienen sus propias reglas. Qué valor diferencial ostentan respecto de otros y cómo se negocian los contratos. Opinan los brokers.

Cabildo y Juramento, una de las intersecciones más preciadas en el mercado.

Cabildo y Juramento, una de las intersecciones más preciadas en el mercado.

Aunque no tengan plena conciencia, los peatones que suelen caminar el Microcentro saben qué rubro y/o marca ocupa hoy al menos una de las esquinas de Florida y Corrientes. Y, atención y concentración mediante, probablemente también sepan qué marca -o por lo menos qué rubro- tiene presencia en las tres restantes. Pues bien: este ejercicio, que puede repetirse con otros escenarios como Cabildo y Juramento o Acoyte y Rivadavia, explica por qué las grandes firmas, comercios y cadenas minoristas buscan las esquinas más transitadas para instalarse.

"Una esquina es emblemática desde varios puntos de vista. Deberíamos remitirnos a Corrientes y 9 de Julio, las intersecciones de Rivadavia y Callao y Quintana y Ortiz, donde se ubica la confitería La Biela", introduce Alejandro Schiaffino, responsable de la división Locales de Adrián Mercado. "Desde un punto comercial, las más destacadas son Santa Fe y Callao o Santa Fe y Coronel Díaz, referentes para cualquier evaluación", puntualiza.

Las ventajas de estos locales y sus dimensiones también explican la identidad marcaria de sus inquilinos, lo que se traduce en números. Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers, indica que las esquinas emblemáticas tienen un valor diferencial y que son, en concreto, 30% más caras. Asimismo, detalla, los contratos de locación de estos locales, por cinco o 10 años, se pautan en dólares y con cláusulas de ajuste semestrales según distintos índices, locales o internacionales. "Las cadenas de fast food, por ejemplo, prefieren contratos en pesos, ajustables según índices locales vinculados con su actividad", ilustra. "Y, por cierto, están siempre ocupados", agrega.

"Cuando las empresas llegan a estos locales es difícil que se vayan. Y, cuando lo hacen, por lo general regresa el mismo rubro", apunta Miguel Grehan, director de Locales de L.J. Ramos. "¿Un ejemplo? Las casas de ropa deportivas, en Florida y Corrientes. Y se explica que esto suceda porque se trata de empresas que pueden pagar alquileres altos", desarrolla. El broker explica que si bien los contratos expresados en pesos estipulan cláusulas de actualización semestrales, de entre 12 y 12,5%, "la situación económica hace que locador y locatario revean las condiciones y, llegado el caso, manifiesten cierta flexibilidad".

La demanda de locales revela otros datos interesantes. Desde Colliers apuntan que la indumentaria, que representa el 30% de los requerimientos de locación, ha sido uno de los rubros más castigados de los últimos meses. De todas formas, "la vacancia en los corredores sigue siendo muy baja, porque, a pesar de la recesión, ahí están las ventas", evalúa Zuliani. Y apunta que los locales emblemáticos no siempre están en las esquinas: "El de Cuesta Blanca, en avenida Santa Fe, entre Ayacucho y Junín, es un local emblemático por dimensiones e impronta, o el de Movistar, en la misma avenida, que también es una nave insigna", ejemplifica.

Pero asícomo en Colliers resaltan la caída del consumo como una variable a considerar, también destacan que hay varias marcas de indumentaria presentes en los países limítrofes con fundadas expectativas de inminente ingreso a la Argentina. "Así, es buen momento para alquilar porque lo cierto es que una empresa como H&M va a poder pagar lo que le requieran, por lo que es probable que los precios se vayan hacia arriba", analizan en la Gerencia Comercial de la firma. Según Colliers, durante el primer semestre de este año la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de CABA disminuyó 9,41% respecto del semestre anterior, debido en gran medida a la fuerte rotación de comercios en dichas zonas.

En sintonía, el blanqueo de capitales también impactó en este nicho del mercado, según consta en un estudio de L.J. Ramos. Al comparar el primer trimestre de 2017 contra el mismo período de 2016, se advierte un incremento del 50% en las operaciones de venta de locales, resultante del sinceramiento impositivo, que actuó como impulsor de este tipo de operaciones.

Así y todo, desde L.J. Ramos concluyen: "Hoy la renta promedio es del 6%, resultando menor para locales ubicados en los principales focos comerciales y mayor en focos secundarios; esto es así ya que un local en pleno foco asegura demanda, sea cual sea la situación del país, así como también montos de alquiler considerables. Por ende el valor de entrada a la hora de comprarlo es mayor. El mismo análisis pero a la inversa se da en los focos secundarios".

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