Sábado  22 de Diciembre de 2018

Créditos y oportunidades: cuándo llegará la recuperación inmobiliaria

Desarrolladores, brokers y analistas del mercado inmobiliario hacen un balance del año que termina y comparten sus proyecciones sobre cómo prevén que será 2019. El futuro del crédito hipotecario y los segmentos con oportunidades.

Créditos y oportunidades: cuándo llegará la recuperación inmobiliaria

Desarrolladores, brokers y analistas del mercado inmobiliario hacen un balance del año que termina y comparten sus proyecciones sobre cómo prevén que será 2019. El futuro del crédito hipotecario y los segmentos con oportunidades.

Preguntas

1 ¿Qué balance hace de este año? ¿Cómo ve al sector en sus distintos segmentos (residencial, oficinas, locales, lotes)?

2 ¿Cómo prevé que será 2019 para el sector y para su empresa? ¿Hay futuro para los créditos UVA?

3 ¿En qué tipo de productos considera que hay oportunidades para crecer en real estate?

4 ¿Cuándo prevé que llegará la recuperación? ¿De qué condiciones depende?

Daniel Elsztain Director de Negocio Inmobiliario de IRSA.

1. En el segmento residencial, sólo estamos haciendo operaciones de swap (entregamos tierras a desarrolladores, a cambio de futuros metros cuadrados de departamentos) y, si bien es un sector que no pasa por su mejor momento, vemos más movimiento. En cuanto a shopping centers, nos vimos muy afectados por la caída de ventas y del poder adquisitivo de la gente. Pese a eso, mantenemos muy buenos niveles de ocupación, en buena medida por la calidad de nuestro portafolio de propiedades. Esperamos que las noticias de la macroeconomía y de la cosecha mejoren y el consumo se recupere en 2019.

El mercado de oficinas está estable; la ocupación cayó marginalmente. No hay grandes bloques de pisos de oficina triple AAA disponibles y eso tiene un mercado siempre. La perspectiva, en general, dependerá del país.

2. Habrá una recuperación suave. Desde ya que los créditos son una necesidad pero está claro que volverán cuando el país tenga tasas razonables, compatibles con un país normalizado.

3-4. Definitivamente las mayores oportunidades están en el segmento de viviendas pero, en el presente contexto, sin créditos, no es viable. Lo mismo puede decirse del mercado de oficinas: hay buenas oportunidades pero están en función de cómo se comporte la economía. En centros comerciales sucede igual, si bien la diferencia es que es un sector que requiere muchísimo capital.

Eduardo Costantini Presidente de Consultatio Real Estate

1. El escenario es adverso para el comportamiento económico general y también puntual para el sector inmobiliario. Debido a la situación económica, hemos experimentado una disminución del total de las ventas, pero este año coincidió también con la faz proyectual de una nueva generación de proyectos en los que la compañía se encuentra trabajando.

2. El 2019 será un año de transición en el que lo político irá tomando mayor preponderancia y, de acuerdo a las resultantes, se producirá un gran efecto en lo económico. Frente a este contexto, Consultatio mantiene firme su apuesta al país. En relación con los créditos UVA, claramente su supervivencia se encuentra atada a la normalización macroeconómica. Si se logra domar la inflación y construir una perspectiva de estabilidad, creemos que es un producto que puede dinamizar el mercado y llevar el crédito a niveles consistentes con los de otros países.

3. Vemos oportunidades dentro del segmento de edificios residenciales y torres corporativas, especialmente a partir de cierta reducción en los costos de construcción, que estaban demasiado altos. Entre 2017 y 2018, Consultatio invirtió u$s 200 millones aproximadamente en la compra de terrenos.

4. La mayor previsibilidad se podrá materializar tras el proceso electoral. En lo que refiere al Real Estate, si la estabilidad cambiaria se logra sostener, la recuperación puede ser un poco más rápida.

Pablo Kiesel Gerente Comercial de Raghsa

1. El 2018 fue un año de mucho movimiento. El dólar, las tasas de interés y la inflación fueron protagonistas, y eso en el sector inmobiliario tiene repercusión en cada uno de los segmentos. Raghsa tiene un portfolio de oficinas consolidado como empresas de primera línea como locatarias y nuestra vacancia es baja, menor que la del mercado. Además, avanzamos con la construcción del Centro Empresarial Libertador.

2. Esperamos que los pronósticos de mejora en la economía se plasmen en la realidad y que el año electoral no frene decisiones de nuevos negocios. La idea es enfocarnos en el diseño del proyecto del predio comprado al AABE en el barrio de Núñez.

3. La entrada en vigencia del nuevo código de planeamiento urbano traerá incertidumbre y oportunidades. Habrá que estar atentos a cómo responde el mercado frente a este nuevo marco regulatorio. Asimismo, la venta de tierra del Estado generará nuevas zonas para desarrolladores.

4. Esperamos que llegue cuanto antes. Depender de tantas variables exógenas y endógenas complica el análisis. Por lo pronto, una buena cosecha ayuda dado que el campo tracciona mucho. También esperamos que el Gobierno logre controlar el dólar y la inflación y, por consiguiente, bajar las tasas de interés, lo cual ayudará a la recuperación. Decir esto suena fácil, el problema es hacerlo.

Gustavo Llambías Vicepresidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV)

1. Nos encontramos cerrando 2018 con un panorama completamente diferente al de un año atrás. La crisis financiera y la fuerte inflación resultante han contraído el mercado a niveles de actividad muy bajos, comparables con otros años recesivos. El balance por lo tanto no es bueno.

2. Será un año difícil y seguramente con un primer semestre que sufrirá las consecuencias de este cierre de 2018. En nuestro caso particular, estaremos terminando algunos proyectos muy importantes para la empresa.

Creemos que hay futuro para los créditos UVA pero su funcionamiento depende de que la gente perciba una tendencia de la inflación hacia la baja de manera consistente, lo opuesto a lo que sucedió este año. Mientras eso no ocurra, no habrá gente interesada en tomar crédito hipotecario.

3. En la Argentina hay mucha necesidad de vivienda, prioritariamente y también de oficinas y locales comerciales. Pero, mientras las condiciones macroeconómicas no cambien, esas oportunidades estarán limitadas al pequeño sector de los productos de alto estándar y que pueden pagarse durante el tiempo que se tarda en construirlos. En ese contexto, no habrá crecimiento significativo. Si las cosas se ordenan, la profundidad del mercado es enorme y las oportunidades potenciales muy grandes también.

4. La recuperación llegará cuando se retome el camino planteado al final del año pasado. Aunque se retome el rumbo, la confianza tardará en retornar. No esperamos grandes cosas para 2019 y recién en 2020, haciéndose bien la tarea en materia gubernamental, veremos recuperación sostenible.

Damián Tabakman Presidente de la Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU)

1. En general no fue un buen año para los desarrolladores. Hubo que transformar los proyectos orientados a clase media con hipotecas UVAs al segmento más alto dado que esa herramienta de financiación desapareció. Volvieron los fideicomisos al costo y algunos productos premium, con mayor margen dado el abaratamiento del costo de la construcción producto de la devaluación.

2. Esperamos que el año próximo se recomponga la actividad aunque, siendo un año electoral, los inversores estarán expectantes. Respecto de las hipotecas UVAs, hasta que no baje en serio la inflación, no volverán.

Miguel Camps Presidente de Argencons

1. Obviamente los múltiples factores que confluyeron en el primer semestre en la macroeconomía, produjeron también la casi total retracción del crédito en UVA. Esto arrastró a la paralización de las nuevas operaciones de compra para clase media y de nuevos proyectos de cualquier tipo.

2. Para 2019 creemos en un paulatino repunte de la actividad económica en general, pero aún dentro de la elevada inflación creemos en la necesidad de encarar desarrollos dirigidos al segmento alto, con productos premium y sin depender de financiación bancaria (como en los fideicomisos al costo). No dudamos que el crédito a largo plazo en UVA es la herramienta que va a disparar la demanda de clase media cuando las condiciones de baja inflación y mayor certidumbre lo permitan.

3-4. Esperamos que las oportunidades priorizarán el mercado de vivienda de clase media. Mayores certezas y baja inflación son las condiciones de la recuperación, y suponemos que una reelección de las actuales autoridades será lo que lo permita.

Javier Rius Director de Ayres Desarrollos

1. El balance de 2018 es en una primera mitad con mucho movimiento gracias a los créditos hipotecarios. Y, en la segunda mitad, la incertidumbre que generó la variación del dólar trajo aparejado un freno en las operaciones de ventas. Hoy, cerrando el año, después de semanas de silencio, el mercado comenzó a activarse en consultas nuevas o retomando anteriores, por la estabilidad de las últimas semanas.

2. Cerramos 2018 e iniciamos el siguiente con nuevos proyectos en etapa de diseño, esperando el momento para lanzarlos.

Gonzalo Monarca presidente de Grupo Monarca

1. Fue un año muy difícil para el sector. Comenzó con la colocación de créditos UVA que venía de 2017 pero empezó a caer en el fin del primer trimestre. Funcionaron mejor los productos premium que siempre son los últimos en pararse.

2. Veo que 2019 será mejor que este año. De a poco hay correcciones en el tipo de cambio, tasas e inflación pero queremos esperar a marzo para tener mayor claridad. Será un año político y eso también genera incertidumbre. La continuidad de los créditos depende básicamente de la estabilidad del país y que comience a haber alzas en la actividad. El déficit y la necesidad habitacional están.

3. Claramente en los sectores de primera vivienda pero, como falta estabilidad para el crédito, seguiremos en los sectores más altos.

4. Ojalá la recuperación llegue lo antes posible, estimo que será entre el tercer y cuarto trimestre del año próximo, casi 2020. Pero dependerá de una baja de la inflación, tasas bajas o normales y del resultado de las elecciones.

Esteban Edelstein Pernice Director de Castex Propiedades

1. El 2018 se divide en dos períodos totalmente distintos. Un primer semestre movilizado por los créditos UVA y un segundo semestre con poca actividad, con el golpe de la megadevaluación. El mercado residencial de usados tiene que acomodarse y ya está pasando: se venden aquellas propiedades que ajustan el precio.

2. Imagino un 2019 un poco mejor que el segundo semestre de 2018, con ventas especialmente de terrenos para construcción de viviendas unifamiliares y en nuevos emprendimientos. En ambos casos movilizados por un menor costo de construcción en dólares y, lamentablemente, sin financiación. En cuanto a los créditos UVA, cuando baje la inflación serán los motivadores del desarrollo.

3. Espero que con la nueva ley del mercado de capitales ingresen al real estate nuevos jugadores con capital. Algunas oportunidades a desarrollar serán las casas para la venta en barrios cerrados, oficinas corporativas para renta en Pilar y edificios de renta residencial.

4. Apunto a 2020, mejorando a partir de 2019 pero muy de a poco. La incertidumbre política puede posponer decisiones.

Matías Celasco y damián benavoli Research manager y bróker de CBRE

1. El real estate corporativo posee inelasticidad en el corto plazo, pero hubo una situación de "wait and see", donde notamos mayores tiempos de negociación.

2. El 2019 será complejo sobre todo por ser un año electoral, donde la incertidumbre en la economía real. En cuanto al sector de la construcción y el real estate, nuestras estimaciones son prósperas a partir de la segunda mitad del año.

Respecto a los créditos UVA, la última devaluación dejó fuera del alcance a muchos potenciales tomadores. Y la elevada tasa de interés también encareció el costo de la financiación. Para volver a contar con créditos UVA es necesario buscar un nuevo equilibrio en estos dos aspectos.

3. Los submercados con mayores oportunidades son Catalinas y Zona Norte CABA. Hacia 2021 saldrán al mercado alrededor de 697.000 m2 de oficinas premium distribuidos en todos los submercados, pero con mayor cantidad de entregas en esos dos submercados. 4. Si bien 2019 será un año rodeado de incertidumbre, de mantenerse la estabilidad cambiaria, al mismo tiempo que hay un descenso en las altas tasas de interés e inflación, la economía podría crecer a partir del segundo trimestre del próximo año.

Santiago Tarasido CEO de CRIBA

1. Fue un año complicado para la industria por diversos factores, principalmente, la crisis de los cuadernos y la situación económica. La volatilidad de la moneda extranjera nos obligó a adaptarnos rápidamente y cambiar la estrategia. El costo de insumos de la construcción posee un fuerte componente dólar.

2. Los años de elecciones generan un escenario de especulación que se manifiesta en la disminución en la actividad. Nuestro caso es diferente. Mantuvimos los niveles con numerosos proyectos que tienen diferentes grados de avance. Los créditos UVA son una excelente herramienta en contextos de baja inflación. Mientras los niveles sean altos será difícil el desarrollo este tipo de instrumentos.

3. Los segmentos que en los últimos años mantuvieron actividad constante fueron los residenciales premium y el mercado de oficinas. A partir de allí surgieron otras opciones, como los desarrollos relacionados con el almacenamiento (este año inauguramos Urban Storage).

4. La recuperación no se dará en el corto plazo. Hay que generar confianza y un escenario propicio para la inversión.

Diego Cazes Director General de LJ Ramos

1. Para nosotros el balance es bueno pero con altibajos preocupantes. No hay un mercado concreto. En residencial está desparejo, con negociación en la compraventa. En oficinas el comportamiento al ser comercial está alocado y hay muchas industrias que no están pasando buenos momentos. Locales es el rubro más castigado de todos. Los macro lotes en sitios clave para construir tienen demanda pero, en general, la venta de terrenos también ha caído.

2. El 2019 no va a ser muy activo pero seguramente haya un poco más de calma, apuntando a que el valor del dólar tenga una lógica y que las compañías entren de vuelta en la producción. Hasta que no baje la inflación y con las tasas actuales, no creemos que se reactiven los créditos UVA.

3. Las oportunidades están pero son muy puntuales, por ejemplo el polo de Vicente López, Núñez, Villa Urquiza son zonas que responden.

4. La recuperación llegará cuando exista estabilidad, haya más consumo interno y se recupere la exportación.

Diego Migliorisi Socio de Migliorisi Propiedades

1. En general ha sido positivo. Entre enero y septiembre fue de gran actividad, en especial por hipotecarios y la compraventa de tierras.

2. Para el sector 2019 será de crecimiento. A medida que bajen los índices de inflación, los créditos UVA van a ser cada día más protagonistas.

3. Hay muchos barrios de la Ciudad de Buenos Aires que se vienen desarrollando muy bien como Chacarita, Paternal, como también los barrios del sur.

4. Hoy comienza el espiral ascendente de la recuperación, si bien son factores muy importantes la inflación, la estabilidad del dólar y que los poderes del Estado garanticen la seguridad jurídica.

Sebastián Sosa Presidente de RE/MAX

1. El 2018 fue duro debido a la devaluación, pero no fue totalmente negativo y lo estamos cerrando de buena manera. La realidad que se vive en CABA es muy distinta a la del interior del país. En 2017 y principios de este año, en CABA se realizaron muchas transacciones basadas en créditos pero en el interior no se vivió de esa manera.

2. Para 2019 nuestro principal objetivo es seguir creciendo, estamos trabajando para abrir 14 nuevas oficinas en plazas del interior. Los créditos hipotecarios volverán, aunque con el factor inflacionario lo veo difícil en lo inmediato. A medida que el dólar se estabilice, el mercado retomará impulso.

3. El mercado local está más atrasado que en otros países y necesita que los actores que lo componen generen buenas prácticas, como la capacitación y servicio.

4. El año entrante debería ser mejor y tiene que venir acompañado por políticas que acompañen un crecimiento. Este año desembarcaron nuevas franquicias internacionales y hay firmas importantes operando en el país, lo que va a impactar en el mercado en lo que respecta a capacitación.

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