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Ganancias: nuevo hecho imponible en la compraventa de inmuebles

por  OSVALDO PURCIARIELLO

Contador Público Nacional, integrante del Departamento Técnico Legal Impositivo de ARIZMENDI
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Ganancias: nuevo hecho imponible en la compraventa de inmuebles

La Ley 27430 de Reforma Tributaria con importantes cambios en el sistema tributario, en especial vinculadas con el impuesto a las ganancias, fue promulgada y publicada en el Boletín Oficial el 29 de diciembre de 2017. En esta colaboración vamos a analizar un nuevo hecho imponible referido a la enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles cualquiera sea el sujeto que las obtenga.

Hasta antes de la Reforma Tributaria la enajenación de inmuebles y la transferencia de sus derechos reales por parte de las personas humanas y las sucesiones indivisas, por aplicación de la teoría de la fuente o del rédito producto, se encontraba fuera del objeto del gravamen. Era un rendimiento que no poseía una periodicidad que implique la permanencia de la fuente y su habilitación. La Ley 27430 aún sin reglamentación, incorpora a la enajenación de inmuebles y la cesión de sus derechos reales dentro del concepto de ganancia cualquiera sea el sujeto las obtenga.

Concepto de ganancia

Artículo 2º.- "A los efectos de esta ley son ganancias, sin perjuicio de lo dispuesto especialmente en cada categoría y aun cuando no se indiquen en ellas:

Inciso 5) Los resultados derivados de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga".

La reforma tributaria propone, por un lado, que estas operaciones no estarán alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles y crea un hecho imponible autónomo para las personas humanas en el impuesto a las ganancias, alcanzando al resultado de la venta de inmuebles el cual estará gravado a una alícuota reducida y única del 15%.

Excepción: la enajenación de la casa habitación del contribuyente, la cual estará exenta.

Actualmente, el artículo 20, inciso o), de la ley de impuesto a las ganancias estipula que el valor locativo de la casa habitación estará exento cuanto esté ocupada por sus propietarios.

Con la Reforma Tributaria la redacción del artículo 20 de la LIG quedó redactada de la siguiente forma:

Exenciones

Están exentos del gravamen:

Artículo 20 inciso O) El valor locativo y el resultado derivado de la enajenación, de la casa- habitación.

Este hecho imponible autónomo también alcanza a los resultados derivados de la transferencia de derechos sobre inmuebles (hipoteca, prenda, anticresis, uso y goce, servidumbres, etc.), cualquiera sea el sujeto que los obtenga. O sea, la transferencia de los derechos reales.

Determinación de la ganancia bruta

A - Se deducirá del precio neto de venta el costo de adquisición actualizado, mediante la aplicación del índice del artículo 89 de la ley (las adquisiciones o inversiones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1 de enero de 2018 se actualizarán en base al Índice de Precios Internos al por Mayor -IPIM-), desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación o transferencia.

Índice de actualización

Artículo 89.- Las actualizaciones previstas en esta ley se practicarán conforme lo establecido en el artículo 39 de la ley 24.073 (hasta el mes de abril de 1992).

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo precedente, las actualizaciones previstas en los artículos 58 a 62 (bienes muebles amortizables, bienes inmuebles, bienes intangibles, acciones, cuotas o participaciones sociales, cuotas partes de fondos comunes de inversión, señas y anticipos que congelen precio), 67 (venta y reemplazo), 75 (minas, canteras y bosques), 83 (amortizaciones de inmuebles) y 84 (amortización de bienes muebles), y en los artículos cuarto (operaciones de enajenación de acciones, valores representativos y certificados de depósitos de acciones, cuotas y participaciones sociales, cuotas partes de fondos comunes de inversión, certificados de participación en fideicomisos financieros y cualquier otro derecho sobre fideicomisos, monedas digitales, títulos, bonos y demás valores) y quinto (enajenación de o la transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la República Argentina) agregados a continuación del artículo 90, respecto de las adquisiciones o inversiones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1º de enero de 2018, se realizarán sobre la base de las variaciones porcentuales del Índice de Precios Internos al por Mayor (IPIM) que suministre el Instituto Nacional de Estadística y Censos, conforme las tablas que a esos fines elabore la Administración Federal de Ingresos Públicos

En el supuesto de que el inmueble hubiera estado afectado a la generación de rentas gravadas por el impuesto a las ganancias, se deducirá a su vez el importe de las amortizaciones admitidas que oportunamente se hubieran computado y las que resulten procedentes hasta el trimestre inmediato anterior a aquel en que se efectúe su venta

- En el supuesto de tratarse de una venta a plazo o diferida, la ganancia generada con motivo del diferimiento y/o financiación tendrá el tratamiento respectivo conforme las disposiciones de la ley.

Podrán computarse los gastos (comisiones, honorarios, impuestos, tasas, etc.) que se encuentren directa o indirectamente relacionados con las operaciones de ventas.

Se establece que estas ganancias se imputarán al año fiscal en que hubiesen sido percibidas. No obstante, cuando las operaciones sean pagaderas en cuotas con vencimiento en más de un año fiscal, las ganancias se imputarán en cada año en la proporción de las cuotas percibidas en este.

La Reforma Tributaria modifica el texto del inciso k del artículo 45 de la ley

Ganancias de la segunda categoría. Renta de capitales

Artículo 46 inciso k) Los resultados provenientes de operaciones de enajenación de acciones, valores representativos y certificados de depósito de acciones y demás valores, cuotas y participaciones sociales -incluidas cuotapartes de fondos comunes de inversión y certificados de participación de fideicomisos y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos similares-, monedas digitales, títulos, bonos y demás valores, así como por la enajenación de inmuebles o transferencias de derechos sobre inmuebles.

Para este tipo de operaciones se prevé la aplicación de un impuesto cedular del 15%.

Tasas del impuesto para personas humanas y sucesiones indivisas

Impuesto progresivo

Artículo 90 Se sustituye el párrafo tercero por el siguiente:

"Cuando la determinación de la ganancia neta de los sujetos a que hace referencia el primer párrafo de este artículo, incluya resultados comprendidos en el Título IX de la esta ley, provenientes de operaciones de enajenación de acciones, valores representativos y certificados de depósito de acciones y demás valores, cuotas y participaciones sociales - incluidas cuotapartes de fondos comunes de inversión y certificados de participación de fideicomisos y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos similares-, monedas digitales, títulos, bonos y demás valores, así como por la enajenación de inmuebles o transferencias de derechos sobre inmuebles, estos quedarán alcanzados por el impuesto a la alícuota del quince por ciento (15%)".

Aplicación de la reforma

Estas operaciones tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1 de enero de 2018 (en los términos que al respecto establezca la reglamentación), excepto cuando el bien se hubiera recibido por herencia, legado o donación y el causante o donante lo hubiese incorporado en su patrimonio con anterioridad a esta última fecha. Salvo este último supuesto, aquellas operaciones no estarán alcanzadas por el impuesto a la transferencia de inmuebles (Título VII de la ley 23905).

Veamos algunos casos que pueden presentarse en nuestra práctica profesional.

Inmuebles ubicados en la Argentina

1) El enajenante es una persona jurídica residente en Argentina.

El resultado es una ganancia de la tercera categoría (artículo 2, inciso 2, de la ley). Sigue todo igual No lo afecta la reforma tributaria

2) El vendedor es una persona humana o sucesión indivisa residente en el país

El resultado de la enajenación está alcanzado por el impuesto a las ganancias por aplicación del punto 5 del artículo 2 de la ley del gravamen. Es renta de la segunda categoría mencionada en el inciso k) del artículo 45 de la ley del impuesto a las ganancias a la alícuota del 15%, según lo prevé el tercer párrafo del artículo 90 de la ley del gravamen.

3) Vendedor persona humana o sucesión indivisa residente en el exterior

Está alcanzada la operación por el impuesto a las ganancias porque el inciso 5) del artículo 2 de la ley se refiere a "cualquiera sea el sujeto que las obtenga", es de segunda categoría por aplicación del inciso k) del artículo 45 de la ley del gravamen y a la alícuota del 15% que se menciona en el artículo 90.5 de la ley del impuesto a las ganancias.

Inmuebles ubicados en el exterior

a) Vendedor persona jurídica residente en Argentina

El resultado de la enajenación está alcanzado como renta de la tercera categoría de fuente extranjera. En este caso no hubo modificaciones

b) Vendedor persona humana o sucesión indivisa residente en el país

El artículo 127 de la ley dispone que son ganancias de fuente extranjera las comprendidas en el artículo 2 (la enajenación de inmuebles figura en el punto 5 del artículo 2) que provengan de bienes situados, colocados o utilizados económicamente en el exterior.

El resultado de la operación está alcanzado por el gravamen (artículo 2, inciso 5, LIG), sus rentas son de la segunda categoría (artículo 45, inciso k), LIG) y la alícuota del gravamen es del 15% (tercer párrafo del artículo 90 LIG).

Transferencia de derechos sobre inmuebles

Hasta antes de la Reforma Tributaria el resultado de la transferencia de derechos reales sobre inmuebles estaban fuera del objeto del impuesto por aplicación del principio de la fuente o rédito producto previsto en el inciso 1) del artículo 2 de la ley del gravamen.

La ley 27430 incorpora en el inciso 5 del artículo 2 de la ley a la cesión de derechos sobre inmuebles como renta de la segunda categoría alcanzada al impuesto cedular del 15%.

Su aplicación se configura con la transferencia de derechos reales sobre inmuebles vinculados con inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2018.

De acuerdo con el artículo 1887 del Código Civil y Comercial de la Nación son derechos reales los siguientes:

- Dominio.

- Condominio.

- Propiedad horizontal.

- Conjuntos inmobiliarios.

- Tiempo compartido.

- Cementerio privado.

- Superficie.

- Usufructo.

- Uso.

- Habitación.

- Servidumbre.

- Hipoteca.

- Anticresis.

- Prenda.

El nuevo ordenamiento del Código Civil y Comercial de la Nación incorpora al derecho de superficie como derecho real el cual permite reconocer a dos sujetos diferentes como dueños de un mismo inmueble. Uno es el que tiene el dominio y el otro el derecho de superficie.

 

 

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Comentarios1
Carlos Angel
Carlos Angel 13/03/2018 01:04:59

Mucho bla, bla, confusion, reglas inentendibles, etc. pero en resumen, mayor presion fiscal, sea como sea vamos al precipicio. No hay gente lúcida.