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El Cronista Comercial

MARTES 23/07/2019
Martes  26 de Marzo de 2019

Un instrumento financiero puede quedar en la nada por Ganancias

La Ley de Financiamiento Productivo dio beneficios fiscales a fideicomisos financieros, especialmente para inversores inmobiliarias, pero puede fracasar.

Un instrumento financiero puede quedar en la nada por Ganancias

Una ley que apunta al desarrollo inmobiliario podría quedar en letra muerta si se grava con Impuesto a las ganancias la incorporación de los terrenos en un fideicomiso especial, que se prevé como vehículo transparente, por considerar que hay una transferencia gravada.

En estos momentos se está discutiendo la reglamentación, que podría corregir este problema.

En el marco de la Ley de Financiamiento Productivo, se les concedió beneficios fiscales a ciertos vehículos de inversión intentando dar impulso a la apertura de capital y al desarrollo de proyectos inmobiliarios y de infraestructura, como Guillermo Poch, de BDO Argentina.

Esa ley estableció que dejen estar gravados en el Impuesto a las Ganancias las rentas de ciertos fideicomisos y fondos comunes de inversión, quedando gravadas recién en el momento de su distribución y la reducción del Impuesto a las Ganancias de los titulares cuando se cumplen ciertos requisitos. 

Así, dispuso darle a partir del 1 de enero de 2018 el carácter de sujetos transparentes a aquellos fideicomisos y los fondos comunes de inversion cuyos certificados de participación y/o títulos de deuda o las cuotapartes que se emiten estén colocados por oferta pública con autorización de la Comision Nacional de Valores, comentó Poch.

El especialista aclaró que no tributarán el Impuesto a las Ganancias, sino que les corresponderá a sus inversores recién en el momento de la percepción de las utilidades.

En ese caso, el inversor perceptor de las ganancias deberá incorporar dichas rentas en su propia declaración jurada del Impuesto a las ganancias, siendo de aplicación las normas generales de la ley para el tipo de ganancia que se trate de no haber mediado el vehículo.

Además, a los fines de fomentar el desarrollo de la construcción de viviendas para personas de ingresos medios y bajos, se centra en el caso particular de Fondos Comunes de Inversión Cerrados o Fideicomisos Financieros cuyo objeto de inversión sean desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos; y/o créditos hipotecarios; y/o valores hipotecarios.

En esos casos, las distribuciones originadas en rentas o alquileres o los resultados provenientes de su compraventa estarán alcanzadas por una alícuota del 15% (cuando para las personas físicas es progresiva hasta el 35% y fija del 35% para las empresas).

Para conseguir ese beneficio, se deberá ser personas humanas, sucesiones indivisas o beneficiarios del exterior, cotizar al menos durante 5 años y los inversores sean al menos 20, no pudiendo en ningún caso superar ninguno de ellos más del 25% de participación, precisó Poch.

Adicionalmente, estableció este último caso que en el supuesto de realizar distribuciones en una fecha posterior al décimo aniversario de la suscripción asociada con su emisión original no resultarán gravados, cuando sean personas físicas, beneficiarios del exterior y también para los inversores institucionales. 

La definición de inversores institucionales es muy amplia, sin embargo esta incluye a las empresas, que al momento de efectuar la inversión cuenten con inversiones en valores negociables y/o depósitos en entidades financieras por un monto equivalente a 350.000 UVA ($ 11.690.000), explicó Poch.

Conforme indica Damian Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, a la luz de las disposiciones actuales, la Argentina está en la senda de establecer una figura similar a los REITs de Estados Unidos (Real Estate Investment Trust) y otras análogas de otros 40 aproximadamente que también la utilizan.

Desde un punto de vista práctico, esta figura consiste en constituir un vehículo en un mercado regulado en el cual un número importe de inversores aportan dinero y/o inmuebles para ser administrados por especialistas en la materia.

Como el negocio de desarrollo inmobiliario es particularmente susceptible al riesgo y a los altos costos de entrada y de salida que tiene, la figura es rápidamente utilizada puesto que intenta minimizar ambas cuestiones. 

Al tener estos proyectos una incidencia en el mercado inmobiliario y en la sociedad en general, dado que motoriza la realización de inversiones e incrementa la oferta de inmuebles para ser locados, el Estado los incentiva mediante el otorgamiento de ciertos beneficios fiscales.

En este momento, el Poder Ejecutivo hizo trascender el borrador del Proyecto de Reglamentación a distintos sectores en pos recibir un feedback, queriendo hacerse del expertise del sector privado, indicó Poch. 

De una lectura del proyecto del reglamento se observa que se hizo especial hincapié en el momento del reconocimiento de las utilidades en cabeza del titular sometido a gravamen.

Pero se pone de manifiesto que resta aún incluir algunas cuestiones en pos de estimular rápidamente la utilización de estos instrumentos, como el tratamiento a dispensarle al inversor al momento del aporte de bienes muebles e inmuebles, manifestó Poch.

Como esos vehículos transparentes, pueden incluir proyectos de diversa índole como por ejemplo la conformación de patrimonios formados por inmuebles para ser locados como a inversiones vinculadas a la actividad agropecuaria, entre otros, debería entenderse que los aportes pueden ser tanto en dinero como en especie.

Cualquiera sea el caso de los bienes aportados, para quien realiza la entrega puede configurarse algún impuesto si el aporte se realiza a otro sujeto. 

Sin embargo, cuando la norma legal le otorga el tratamiento de transparente a determinados fideicomisos y fondos comunes de inversión, está intentando desconocer la existencia de ellos desde un punto de vista fiscal (diferente es la situación en materia del derecho comercial ni civil).

De hecho, las disposiciones, indican taxativamente la inexistencia del vehículo. 

Al amparo de ello, en la ausencia de un sujeto fiscal diferenciado, es razonable interpretar que no se produce una transferencia de bienes al vehículo desde la perspectiva tributaria y por ello no debiera someterse a gravamen, remarcó Poch.

Para evitar inquietudes, desde nuestra perspectiva, debiera incluirse en el texto del decreto el tratamiento a dispensarle a la capitalización de bienes muebles e inmuebles considerando la transparencia definida por mandato legal. 

Es decir, la capitalización de bienes muebles e inmuebles que conforman un negocio, si se hace valer efectivamente la transparencia, no debiera estar gravado al momento de su aporte. 

Opinar lo contrario, sería generar una incongruencia porque mientras para la renta generada por los activos del vehículo debe ser reconocida como si este no existiera y por los bienes transferidos se debería generar una ganancia de capital sometida a gravamen, criticó Poch.

Por ejemplo, si una empresa, titular de un negocio está interesada en ampliar la inversión o atomizar el riesgo y decide constituir un vehículo de inversión (durante un determinado plazo), conforme el proyecto de reglamentación actual, el inversor estaría en la disyuntiva de si corresponder tributar sobre una ganancia de capital sujeta a gravamen. Situación que hace poco viable su constitución.

De otro modo, si el decreto abordara taxativamente la situación de no someter a gravamen al aporte, situación que entendemos razonable incorporar en el texto, la norma permitiría dejar por llano todas aquellas inquietudes en cuanto al tratamiento a dispensarle a aquellos sujetos que en la actualidad están analizando aportar este tipo de bienes a un fideicomiso, propuso el especialista. 

En conclusión, es razonable interpretar que no se produce una ganancia de capital por el aporte de bienes (que no representen una real transferencia a terceros desde un punto de vista fiscal) sometida en el Impuesto a las Ganancias, remató Poch. 

El proyecto de Reglamento aborda distintas cuestiones a saber, entre las que destaca que las ganancias que distribuyan los fondos y fideicomisos bajo estudio no estarán alcanzadas por la retención sobre los dividendos.

La reglamentación indica también taxativamente el impacto que tiene cuando los fondos y fideicomisos son liquidados antes de los 5 años de existencia. Debiendo en dichos casos tributar la alícuota progresiva del impuesto para las personas físicas.

Se brinda un alcance de qué se entiende cómo inversores institucionales, y se establece la vigencia del decreto al 1 de enero de 2018.
 

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