Miércoles  15 de Julio de 2020

Ley de Alquileres: llovido sobre el diluvio

Ley de Alquileres: llovido sobre el diluvio

El mercado inmobiliario venía en una pandemia económica desde hace 24 meses. Sobre eso, cayó la pandemia de coronavirus, y la cuarentena, que nos ha inmovilizado durante meses y, cuando apenas intentábamos reabrir nuestra actividad, nos vuelve a cerrar. Y ni qué hablar de los miles y miles de comercios que han quebrado o lo harán, o la paralización total de la construcción, incluso para detalles y terminaciones, que permitirían entregar inmuebles nuevos.

Como si la situación no fuera lo suficientemente dantesca, ahora nos ha llegado la Ley de Alquileres, promulgada hace pocos días.

La nueva norma resulta perjudicial, tanto para los inquilinos como para los propietarios y, por tanto, para la sociedad y la economía en general.

En cuanto a su texto, lo único que resulta positivamente destacable es lo referente a las expensas, obligando a los administradores a desglosarlas, aclarando qué es extraordinario y qué es un gasto común, de forma que las primeras sean realmente abonadas por los propietarios. Esto es bueno, porque siempre ha habido abusos por parte de propietarios, que hacían pagar 100% de las expensas aunque hubieran extraordinarias, pero si el Consorcio decide despedir al encargado, un inquilino no puede hacerse cargo de la indemnización.

Un punto muy debatible son las garantías. Los inquilinos ven ampliadas sus opciones en este sentido, y eso no está mal. Sin embargo, el texto afirma que el propietario "deberá" aceptarlas. Lo ideal hubiese sido que esa palabra fuera "podrá", porque expresa un acuerdo entre las partes.

Sin embargo, lo más nocivo de la norma son las disposiciones respecto a la duración de los contratos (que pasan de dos a tres años) y la indexación de los aumentos de los pagos.

En cuanto a lo primero, el mercado de alquileres funcionaba perfectamente con contratos a 24 meses. Teniendo en cuenta la inflación galopante que cargamos en nuestro país desde hace décadas, a los 36 meses el valor locativo va a ser bajísimo. La rentabilidad de un alquiler ya venía menguando los últimos años, y esto la golpeará aún más.

Además, genera un perjuicio para los propios inquilinos porque, ante la expectativa de una rentabilidad cada vez más baja, los propietarios quieren iniciar a precio alto, por eso hoy están subiendo los valores aproximadamente un 50%. Y eso para aquellos propietarios que mantienen el inmueble en alquiler, porque entre el 15 y 20% lo ha retirado de la oferta locativa hasta ver cómo funciona la ley.

Volviendo con la inflación que nos caracteriza, una indexación por coeficiente atada a la misma, como indica la Ley, conlleva a un aumento anual que seguramente sea duro para cualquier inquilino. Desde CUCICBA simulamos cuánto hubiera aumentado el alquiler en 2019 si se hubiese aplicado, y nos daba un incremento del 53%, un valor que no se veía en ningún caso con el régimen al que estamos acostumbrados.

De hecho, muchos inquilinos y propietarios se pusieron de acuerdo para firmar renovaciones antes de que se promulgara la Ley para tener certidumbre de lo que van a percibir y lo que van a pagar, porque esperar a ajustar por un índice atado a la inflación es un salto al vacío para ambos, ninguno de los dos sabe qué le depara al destino con respecto al segundo año.

En conclusión, la realidad es que la nueva Ley de Alquileres hará más complicado el acceso a la vivienda, generando un nuevo golpe a nuestro ya vapuleado sector, con consecuencias inimaginables para propietarios, inquilinos y las miles de familias que, en todo el país, dependen directa e indirectamente de la actividad inmobiliaria.

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