El Cronista Comercial

En Obra 3

Hola a todos, muy buenos días. Soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura, y esta es la tercera entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. Empezamos con el contenido de esta edición:

Precios sin brújula

En abril, con el confinamiento obligatorio a pleno, el número de escrituras cerradas en la Ciudad de Buenos Aires fue nada menos que siete. Y si bien para mayo el número podía subir un poco por la reapertura progresiva de las inmobiliarias, la parálisis que enfrenta el mercado –como la economía en su conjunto- continúa. Frente a semejante caída, ¿a qué precios se cierran las pocas operaciones que hay?

Los precios de las propiedades son motivo de debate constante en el sector. Según registros del sitio especializado Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado promedio en CABA para el caso de departamentos usados se triplicó en los últimos 15 años: pasó de los US$ 750 en 2005 a los US$ 2100 actuales (dato de mayo último), con un pico en mayo de 2018 de US$ 2450. En todo ese período, el dólar oficial trepó de $ 3 a $ 69 (con cinco saltos devaluatorios marcados) y el poder adquisitivo del salario en términos de metros cuadrados retrocedió fuertemente: con un sueldo promedio hoy se compra apenas la quinta parte de un m2, cuando en 2002 se accedía a la mitad, también según datos de Reporte Inmobiliario.

Esa realidad del mercado –agravada hoy por la pandemia- lleva a varios especialistas a afirmar que los precios deberían caer mucho más en dólares de lo que lo hicieron (11 por ciento en los últimos 12 meses) para que las operaciones vuelvan a tener fluidez. En la vereda de enfrente están los que argumentan que el ladrillo es refugio de valor y los vendedores no quieren resignar precio, lo que explica la resistencia de los montos en niveles altos.

Si quien tiene dólares en la mano es rey y puede realizar contraofertas agresivas, ¿qué rebajas se validan hoy para concretar una venta? “Las pocas operaciones que cerramos fueron entre un 18 y 20 por ciento menos del valor publicado”, responde a En Obra Dina Crusizio, directora Residencial de LJ Ramos, aunque aclara que hablar hoy de porcentajes “es de alguna manera imprudente porque no hay mercado”. Y completa: “Entendemos todos que la tendencia es a la baja si bien no hay compraventas suficientes que confirmen donde están los valores de cierre”.

“Por lo general dependiendo del valor del m2 original, las propuestas son entre un 15/20 por ciento de descuento. Muchos acceden a esta rebaja ya que cuando salen a comprar luego de su venta consiguen el mismo descuento. El mercado tiende a moverse de igual forma”, apunta por su parte Juan Ignacio Mel, gerente Comercial de Mel Propiedades. “Lo que los compradores están viendo es que no pierden metros cuadrados al vender”, refuerza.

Usados y a estrenar: con dinámicas distintas

Dentro de los usados, ¿cómo es la dinámica? Mel explica que en una rueda de compras, los menos perjudicados en cuanto a rebajas son los departamentos de dos ambientes y luego los de tres, si en ambos casos flexibilizan sus precios. El que más sufre es el cuatro ambientes y las propiedades que superan los 150 metros.

Donde se nota una baja de precios es en los emprendimientos en pozo, coinciden los brokers. “Los valores en dólares bajaron; creo que los desarrolladores que tenían pisados terrenos quieren estar líquidos para impulsar nuevas construcciones”, señala Crusizio. “La gran mayoría optó por poner dos o tres unidades dentro del emprendimiento en un valor un 20/25 por ciento menos del precio del resto de las unidades”, suma Mel.

Y cierra: “Hay mucho interés en proyectos en pozo, los desarrolladores están abiertos a recibir propuestas y formas de pago diferentes a las ofrecidas por los emprendimientos, ya que la prioridad es activar la venta y continuar”. El hecho de que dueños de tierra acepten nuevamente metros cuadrados como forma de pago (algo que, dice, ya está sucediendo) puede empujar proyectos con este nivel de dólar, concluye.

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La supervivencia de los hoteles

Arturo Navarro es el CEO y cofundador de Aadesa, empresa de management hotelero que administra 20 establecimientos entre la Argentina y Uruguay, como el Wyndham Nordelta y el Cyan de las Américas, en Recoleta.

- ¿Qué medidas tomó para afrontar la crisis de la pandemia, que impacta con toda su fuerza en el turismo?

“Durante los próximos meses todos los actores de la industria del turismo tendrán que reinventarse a través del diseño de estrategias para captar la atención de un mercado nacional que no podrá salir del país y que se verá necesitado de optar por alternativas locales a la hora de elegir dónde vacacionar”, señala el ejecutivo. “Aún no sabemos la duración de la crisis. Estimamos que se extenderá por lo menos tres meses más, aunque ya se nota un cambio de tendencia en las expectativas de las personas”, agrega.

Aadesa pudo mantener ocho de los 20 hoteles abiertos y en funcionamiento, al implementar un cambio de uso. Destinó establecimientos de CABA para ofrecerlos al Gobierno de la Ciudad como unidades extrahospitalarias y a empresas privadas de salud para su personal, y enfocó cinco hoteles al segmento de alquiler temporario de entre uno y tres meses para clientes con necesidades de mudarse, enumera Navarro. También transformó las cocinas de los hoteles en unidades de producción de viandas para los pacientes alojados en los cuartos.

- El interior del país está en otra etapa de confinamiento. ¿Cuándo cree que retornará el turismo interno en las provincias y qué prevén en términos de niveles de ocupación?

El turismo es un gran generador de divisas y empleos y se va a recuperar, pero falta mucho para llegar a eso. Creemos que la gestión podrá comenzar a reanudarse a partir de septiembre 2020, pero sin embargo estimamos que la normalidad no se percibirá hasta marzo 2021.

- ¿Y en Capital Federal? ¿Pueden hacerse proyecciones de un retorno a la "normalidad"?

En Capital Federal el escenario será algo diferente, principalmente por la composición del flujo de pasajeros y el mix de canales existente. La incertidumbre es total, y nadie quiere arriesgarse, pero todos coinciden en que no será posible una nueva normalidad antes de septiembre.

De acuerdo con datos del Ente de Turismo porteño, el año pasado casi 10 millones de viajeros visitaron Buenos Aires. La mayoría llegó desde Brasil, y Uruguay. Y los argentinos, desde la Provincia de Buenos Aires o el Litoral. Entendemos que la recuperación será primero local y con turismo de cercanía, luego con turismo nacional, posteriormente un turismo regional y finalmente internacional. En 18 meses podremos tener una reactivación total.

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Lanzamiento en Tigre

Los lanzamientos de proyectos entraron en compás de espera por la pandemia, pero cada tanto hay excepciones. La desarrolladora Eidico protagonizó uno de esos casos la última semana, con el anuncio de la preventa de 38 unidades (casas de tres ambientes, dúplex y townhouses) de Santa Ana Joven, un proyecto emplazado en Villa Nueva, Tigre, vecino a dos barrios privados ya desarrollados por la empresa. El plan completo prevé la construcción –en cinco etapas- de un barrio abierto de 228 unidades en cinco hectáreas, con una inversión en la primera etapa de $ 500 millones.

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