El Cronista Comercial

EO 4

Muy buenos días y muchas gracias por leer. Soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura, y esta es la cuarta entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate.

Empezamos con el contenido de esta edición con un tema principal: qué está ocurriendo con los locales en medio del confinamiento récord.

Persianas bajas

Según datos de la Federación de Comercios de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en lo que va del confinamiento obligatorio bajaron definitivamente sus persianas unos 24.000 comercios, sobre los 140.000 que hay en CABA. Y el endurecimiento del encierro puede provocar que otro 7 por ciento no vuelva a abrir más. Ese aluvión de cierres –que se está llevando puesto miles de trayectorias y proyectos- impacta de lleno en el segmento de locales. ¿Cuál es el panorama que observan los brokers? En Obra consultó a dos fuentes del mercado.

“El ánimo y el bolsillo de los consumidores siguen en franca depresión y muchos de estos comercios aún no pueden hacer frente a los gastos e impuestos. A excepción de supermercados y farmacias, el resto pasa por una caída en sus ventas nunca antes vivida”, describe Pablo Bragarnik, broker de Century21, e indica que los locadores que no renegocian los alquileres con una quita del 50 por ciento del canon “corren riesgos de que el inquilino solicite la rescisión anticipada”.

“Hay renegociaciones de todo tipo y cada una es como un traje a medida. En algunos casos más extremos llegan a acordar hasta el 50 por ciento del pago del alquiler, y en otros se condonó el pago del mes de mayo y junio, por ejemplo, en locales que no tienen permitida la apertura. Se negocia según el impacto de cada comercio, no es igual una farmacia o un supermercado que una boutique o un gimnasio”, detalla el broker.

Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, comparte la descripción. “Lo que estamos tratando con los propietarios es que el inquilino continúe, que no quede el local vacío. Estamos logrando un esfuerzo compartido. Posiblemente quien tenga más de un local dejará algunos”.

¿Cuáles son los locales más afectados y que corren con mayor riesgo de vacancia? Bragarnik pone el foco en los que aún permanecen cerrados –o volvieron a abrir pero tuvieron que bajar persianas nuevamente hasta el 17 de julio, al menos-. Indumentaria, calzado, turismo y servicios como peluquerías son los que están más comprometidos, dice. También los de gastronomía.

“Los locales premium van a estar ocupados. Los locales chicos bien ubicados también”, señala por su parte Altgelt a los que resisten mejor el golpe. Pero insiste en que los propietarios deben buscar la forma de mantener sus espacios ocupados. “El problema no está solo en el alquiler sino en el negocio en sí. El alquiler debe ocupar una parte baja de los gastos”, resume.

Lo que viene

Más datos sobre locales. Una encuesta realizada por la firma LJ Ramos arrojó que el 53 por ciento de los inquilinos prevé cerrar locales. También confirma las negociaciones en marcha entre las partes: el 59 por ciento de los inquilinos acordó con el propietario algún tipo de beneficio para poder pagar el alquiler. Del otro lado, el 81 por ciento de los locadores dice haber dado alguna flexibilidad al inquilino para que permanezca.

Dentro de los que consiguieron algún acuerdo, el 67 por ciento accedió a una rebaja de más del 40 por ciento en el alquiler desde abril y durante dos o tres meses, hasta que pase la pandemia. Lo que viene, luego, es una renegociación de contratos: el 65 por ciento de los inquilinos espera rediscutir las condiciones, con el precio del alquiler como primer punto.

Los locadores se muestran receptivos, según la encuesta (el 71 por ciento está dispuesto a renegociar), pero además del precio pretenden incluir el mecanismo de indexación/ajuste.

Según precios de referencia de marzo de LJ Ramos, un local en la calle Florida paga US$ 50/m2 mensuales de alquiler en promedio. En la zona de Santa Fe y Callao, US$ 30/m2; en Cabildo y Juramento, US$ 45/m2, y en Acoyte y Rivadavia, US$ 50/m2.

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La visión del desarrollador

Responde Milagros Brito, presidente de Vizora Desarrollos Inmobiliarios, que desarrolla Link Towers en el Dique Uno de Puerto Madero, entre otros proyectos.

- ¿En qué punto está el proyecto Link Towers?

La torre Adán de The link Towers ya está entregada y la torre Eva proyecta su finalización para enero de 2021. El porcentaje de venta es de Adán es del 90 por ciento y Eva del 70 por ciento.

- ¿Cómo influyó el parate de la pandemia en el proyecto? ¿Debieron reformular el plan original e introducir cambios? ¿Qué ocurrió con el precio del metro cuadrado?

La pandemia impactó sobre el avance de la construcción en la torre Eva, no obstante el equipo técnico sigue avanzando sobre las terminaciones y detalles de los amenities. El equipo comercial siguió atendiendo de manera online.

Los precios de las unidades se adecuaron a la coyuntura económica del país, hoy contamos con unidades desde US$ 3900 el m2.

- ¿Cómo ve la situación del sector hoy? ¿La brecha cambiaria puede alentar la inversión en nuevos proyectos, el día después de la pandemia? ¿Cuáles son las perspectivas?

El mercado tiene muchas oportunidades de inversión, la brecha cambiaria hoy lo impulsa. La situación llevó a los desarrolladores a revisar sus P&L (profits and loss, en inglés, la hoja de ganancias y pérdidas) adecuando su plan de negocio a este nuevo escenario, que se ve reflejado en ofrecer sus productos a un precio competitivo.

Las perspectivas de una recuperación para el sector son positivas, siempre entendiendo que la industria del real estate está inmersa en un contexto general en el cual el impacto de lo que suceda, por ejemplo, en términos de la negociación de la deuda impactará en nuestra industria. Históricamente, la inversión en ladrillos siempre fue refugio en momentos turbulentos.

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Indicadores para tener presente:

  • Escrituras en mayo: sumaron 681 en CABA, frente a la parálisis total de solo 7 actos en abril (durante el cierre completo de actividad). Pero, frente a mayo de 2019, la caída fue de 78,7 por ciento. Desde el miércoles último, las inmobiliarias volvieron a cerrar por el confinamiento obligatorio, hasta el 17/7.
  • Costo de la construcción: según Ezequiel Chomer, director Financiero de Grupo Chomer, “los precios están totalmente inciertos por lo que mucho es especulación. Lógicamente los valores han bajado en dólares reales, o al menos en lo que conocemos como 'dólar blue'. Calculamos que el costo por metro debe andar entre 600 y 900 dólares, dependiendo de la categoría”.

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