El Cronista Comercial

Barrios privados: perspectivas de un segmento que apuesta cada vez más al peso

El análisis de los desarrolladores para el segmento de barrios cerrados y condominios. Cómo incide la baja de costos en dólares como aliento a la construcción. ¿Cobran impulso los proyectos financiados en pesos desde el pozo?

Barrios privados: perspectivas de un segmento que apuesta cada vez más al peso

El desarrollo, la construcción y la comercialización de barrios cerrados y condominios presenta un panorama similar al del resto del mercado inmobiliario: crecimiento en el stock de propiedades en oferta y bajo nivel de ventas. La actividad en este segmento continúa ralentizada, si bien hay expectativas de que -de estabilizarse la economía- se reactive el sector de la mano de los proyectos en pozo o emprendimientos en desarrollo que ofrezcan planes de pago financiados en pesos. La mayor demanda y proyección de crecimiento se ve en barrios cerrados con lotes de pequeña o mediana superficie, bajas expensas y departamentos en condominio. 

Horacio Benvenuto, gerente general de la inmobiliaria Izrastzoff, aporta su mirada sobre la actualidad de este mercado: "La venta de terrenos de bajo costo tiene más salida porque no incide tanto en el valor final de la vivienda. Tanto los usuarios finales como los constructores aprovechan el bajo costo en dólares del valor de la construcción. En los terrenos de los barrios más caros, al ser el valor del terreno igual o mayor que el valor de la obra, hay menos dinamismo".

Esta inmobiliaria comercializa actualmente The Kiri, un condominio ubicado en el acceso del barrio Puerto Escondido, en Nordelta, Tigre. El primero de ellos tiene las losas terminadas y se entrega a mediados de 2020; el segundo está por comenzar la primera losa y se podrá disponer de las unidades a fines del mismo año. El complejo contará con servicios, solarium, SUM, parrilla, pileta y seguridad.

Patricio Lanusse, director de Relaciones Institucionales de la desarrolladora Eidico, señala: "En este momento de incertidumbre, los desarrollos inmobiliarios y desde el pozo son -más que nunca- un resguardo de valor para los ahorros en pesos. Trabajamos en general con proyectos cuyos aportes son en pesos y ahora pensamos reforzar dicho esquema. Incluso estamos evaluando que el anticipo de los proyectos, que en general se paga en dólares y ronda el 30%, sea también en pesos, para darle a nuestros clientes la posibilidad de aplicar sus ahorros en pesos a una inversión inmobiliaria". 

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Lanusse aclara que barrios cerrados y condominios "son dos mercados distintos. Por lo general, la gente que tiene ahorros en dólares busca un terreno accesible para poder construir encima y quien puede o necesita financiación busca un producto llave en mano a pagar en cuotas". La unidad de negocios de Vivienda de Eidico trabaja en el desarrollo de town houses (departamentos y dúplex) llave en mano, con financiación promedio de dos años en pesos, ajustables por CAC. También venden lotes de 600 m2 en promedio a un precio que parte de $ 550.000, en el barrio San Sebastián de Pilar. 

Fernando Pozzi, socio gerente de la inmobiliaria Pozzi, de la zona de Pacheco y alrededores, confirma que los propietarios de lotes están aprovechando la baja de costos en dólares para construir: "Con solo recorrer los barrios vemos todos los meses que comienzan obras nuevas así que es evidente que para construir es un buen momento. El costo de obra medido en dólares ha bajado y esto lo hace atractivo, dejando al mercado del usado muy relegado y a la espera de un sinceramiento en los precios de entre 20 y 30% como para que sea competitivo en relación a las obras nuevas". 

La firma comercializa propiedades en tres barrios ya consolidados de la zona: Barrancas de San José, donde los precios de las casas en venta comienzan en u$s 280.000; Barrancas de Santa María, con casas a partir de u$s 250.000; y el condominio del barrio Talar Chico, con precios a partir de u$s 330.000.

En Zona Norte, a 600 metros de la bajada del Km 46 del ramal Pilar de la Panamericana, avanza Pueblo Caamaño, proyecto de usos mixtos que se nutre del movimiento de los clubes y barrios cerrados de los alrededores. "Los habitantes de los barrios cerrados de la zona son clientes permanentes de nuestro proyecto porque tenemos un centro comercial que ya está inaugurado en un 50%", apunta Ricardo Mataloni, director comercial de Vitrium Capital, la desarrolladora del emprendimiento. 

Pueblo Caamaño comprende departamentos aptos profesional, locales (60 ya en operación) y oficinas que se construyen dentro de un predio abierto de 3,3 hectáreas. El masterplan contempla la construcción de cuatro edificios con basamento comercial, amenities y cocheras cubiertas. El primero -Residencias del Este- comprende dos pisos con 52 departamentos apto profesional en total y 28 locales en planta baja: está todo vendido y entregado, con alrededor de un 80% de ocupación. El segundo -Ícono Sur- consta de 38 departamentos apto profesional, 10 oficinas y 28 locales. La tercera etapa, que se prevé lanzarla hacia el tercer o cuarto trimestre de 2020, "está siendo repensada y se hará probablemente solo una tira de locales comerciales en planta baja para no producir una sensación de encajonamiento del proyecto", aclara el directivo.  

Los precios de venta de las unidades residenciales parten de u$s 1.900 por metro cuadrado, las oficinas desde u$s 1.600/m2 y los locales desde u$s 2.600/m2. 

Hacia el Sur

Flavia Santillán, gerente de Marketing de Grupo Haras del Sur, que cuenta con cinco countries entre el km 69 al 73 de la ruta 2, afirma que "el nivel de consulta es regular tanto para lotes como para condominios. Depende fundamentalmente del proyecto, si es de inversión o familiar. En este último caso generalmente buscan un lote".

En tanto, Tamara Alarcón, responsable comercial de Mazzei Propiedades, con influencia en la zona de Canning, Ezeiza y San Vicente, cuenta su experiencia: "En el contexto económico actual, los countries o barrios privados están en un momento de ventas semi-paralizado. Lo que tenemos son nuevos loteos abiertos, como Gaviotas de Canning, Moradas de Máximo y Pedregales de San Vicente. Este tipo de proyectos es la tendencia actual: lotes no muy grandes (con bajo mantenimiento) y, si tiene expensas porque es cerrado, que solo sea por la seguridad. Dada la situación del dólar, la mayoría de los desarrollos optaron por poner los precios en pesos y -aún más- anticipo y cuotas en la misma moneda". 

Pedregales de San Vicente apunta a compradores que buscan alcanzar su primera vivienda en un espacio verde, con seguridad, monitoreo y un paseo de compras. Es un barrio cerrado de 657 lotes, cada uno de 360 a 700 m2 de superficie. La planificación está dividida en cuatro etapas, donde la primera -compuesta de 120 lotes- está toda vendida y cuenta con 20 casas ya construidas; en febrero de 2020 se comienza a entregar la segunda etapa, que posee 100 lotes y el 40% está vendido. El precio de pago al contado de los lotes es de $ 570.000 aproximadamente y se pueden abonar 50% adelantado y el resto en hasta 48 cuotas fijas en pesos.

A su vez, en el Km 10 de la ruta 52 en Canning avanza Las Gaviotas, barrio abierto con 574 lotes en 30 hectáreas, sin expensas. Este proyecto, lanzado en junio de 2019, ya cuenta con 100 terrenos vendidos y el mes que viene se entregará la primera etapa. En promedio los lotes son de 300 m2 como mínimo y rondan los $ 579.000, pagable 35% adelantado y el resto en hasta 24 cuotas fijas de alrededor de $ 25.000 cada una.

Proyecciones

Desde Córdoba, Horacio Parga, socio de Grupo Edisur, también suma su mirada del mercado actual y futuro: "Hubo una oferta importante de barrios privados en los últimos años lo que generó una pausa en el desarrollo de nuevos countries. Pero, los condominios tienen una demanda interesante y van generando nuevas ofertas. El sector de desarrollos cordobés no suele ir parejo con el del Gran Buenos Aires, fundamentalmente porque en el Interior no hay una dolarización automática de los precios sino que están en pesos".

En función de la coyuntura actual, Parga ve "una oportunidad histórica" para los desarrolladores que mantienen los precios en pesos. "Esto nos permitió que tengamos un movimiento interesante en ventas. Los últimos tres meses fueron muy buenos, logramos duplicar el valor de ventas con respecto al del primer semestre. En este sentido, también la financiación propia juega un rol clave ya que los créditos hipotecarios nunca terminaron de despegar. Después de las PASO se revitalizó mucho el mercado debido a que en dólares era más conveniente comprar y también como una vía de refugio de valor. Este año, el mercado registró una tendencia más centrada en la figura del inversor", detalla el empresario.

Desde hace varios años este grupo desarrolla Manantiales, megaemprendimiento de 1.100 hectáreas en la zona sur de la ciudad de Córdoba, que tiene más de 30 barrios terminados y en ejecución con distinto grado de avance. Allí avanzaron con la construcción de edificios, casas y housing, locales comerciales, casonas, countries y lotes.  

En tanto, Eidico trabaja para avanzar durante 2020 en cuatro proyectos en Buenos Aires (zonas Norte y Sur del GBA), un proyecto de vivienda de lotes con casas con diseños tipo town houses y también dos proyectos de desarrollos urbanos integrales mixtos con viviendas y servicios complementarios como locales comerciales, centros de salud y educativos. Además, la compañía evalúa lanzar proyectos de loteos en Pergamino y la Patagonia así como volver a desarrollar en Salta. 

Por su parte, Santillán sostiene: "Las perspectivas para el año próximo son razonablemente optimistas, especialmente a partir del segundo semestre. Si bien tenemos presente las dificultades que enfrentará el mercado en general -incluso más marcadas que en la actualidad- en nuestro sector en particular imaginamos que continuará la demanda, aunque modesta pero sostenida, tal como fue este año. Pueden cobrar impulso los proyectos habilitando la posibilidad de créditos para la compra de viviendas". 

El sector deposita las esperanzas en crecer de la mano de la preventa de lotes y unidades en condominios desde el pozo lo cual le permitirá captar más clientes y solventar el proceso de construcción de los emprendimientos.

El ladrillo como opción frente al cepo

La compra en pozo será una buena opción para quien disponga sobrante de pesos. El desarrollador puede vender metros a construir y financiar así parte del edificio mientras que los compradores adquieren un departamento a futuro pagando en pesos actualizados por el índice CAC", analiza el broker Fernando Pozzi.

Por su parte, Tamara Alarcón, de Mazzei Propiedades, agrega: "Cuando se vende un loteo en cuotas y pesos es más aceptado por el público ya que pueden hacer sus previsiones porque no tienen variabilidad cambiaria". Y agrega: "Sabemos de algunos desarrollos que están avanzando muy lentamente o a la espera de una mejora en el mercado, ya que precisan de las ventas para continuar con las obras". 

Horacio Benvenuto, de Izrastzoff, afirma que "prácticamente no hay lanzamientos de barrios cerrados medianos o grandes en la zona norte" y añade que "lo más interesante aparece en los proyectos en pozo, donde los desarrolladores ampliaron la proporción de pago en pesos. Es muy probable que el segmento a pagar en cuotas se convierta en una opción de refugio de valor para quienes generan pesos pero no pueden comprar dólares".

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