El Cronista Comercial

En Obra 2

Hola a todos, muy buenos días. Soy Pablo Ortega, editor de la revista Apertura, y esta es la segunda entrega de nuestro newsletter quincenal dedicado al mundo del real estate. El impacto de la crisis que trajo la pandemia continúa como referencia ineludible, esta vez, a través de la mirada de tres protagonistas.

Arrancamos:

El futuro de los coworking

El segmento de las oficinas compartidas fue uno de los que más creció en la última década, con jugadores locales de distinto tamaño que empezaron a desarrollar el concepto a los que se sumó, luego, el gran player global WeWork.

Alejandro Gawianski, dueño y fundador de HIT (Hoteles de Innovación Tecnológica), fue el pionero en la materia, con un primer edificio en el bajo Belgrano, sobre la calle La Pampa. Hoy, gestiona nueve edificios entre el corredor Libertador y el Distrito Tecnológico, en Parque Patricios, y tenía en construcción otros dos más previo a la pandemia.

“Estas crisis dan muchas oportunidades. Por un lado habrá empresas que necesitan liquidez y venderán activos a precios de distress con renta propia garantizada. Por otro lado, hoy construir está al menor costo en dólares billete en décadas”, evalúa sobre el momento actual. Y agrega: “En cuanto al coworking, si bien perderán atractivo para los flydesk minoristas (el alquiler de espacios por parte de particulares), habrá muchas más empresas que elegirán la modalidad flexible del cowork para su operación”.

El confinamiento obligatorio obligó a los actores del coworking a repensar el negocio. “La primera medida que tomamos fue enviarle la silla a nuestros coworkers, lo cual fue bienvenido y nos despertó la oportunidad de lanzar HIT en casa”, dice Gawianski, quien cree sin embargo que el avance forzado del homeworking no atentará contra el concepto.

“En encuestas que hemos realizado solo el 18 por ciento elige trabajar desde su casa. Creemos que habrá un sistema mixto y flexible de uno o dos días en casa pero el resto iremos a la oficina”, pronostica.

No obstante, la crisis ya se siente en los planes, admite. “En HIT veníamos creciendo exponencialmente, duplicándonos anualmente. Esto pone una pausa para repensar el modelo, las métricas que utilizamos, los parámetros con que medimos nuestros resultados y los indicadores”, concluye.

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¿Vuelve el Cedin?

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), entidades que trabajan en conjunto y representan la voz de los desarrolladores, presentaron una serie de iniciativas al Gobierno para impulsar el mercado. Sobresalió, entre las medidas propuestas, el pedido de que retorne el Cedin (instrumento utilizado en 2013 que derivaba del blanqueo de capitales). 

Carlos Spina, socio de Argencons y secretario de la AEV, explica la propuesta actual. “Entre los incentivos siempre enfocados en la demanda hay créditos para los compradores de emprendimientos que se encuentran en pozo y se planteó, entre otras cosas, la posibilidad de reinstaurar algún vehículo de tipo Cedin, con foco en viviendas nuevas, en pozos, a terminar, o a estrenar, para que eso si genere dinámica de inversión real y directa. Se hizo de esta manera porque entendemos, en base al aprendizaje anterior, que anteriormente fue mucho hacia el usado y eso no necesariamente generó inversión”, señala.

Los desarrolladores calculan que los incentivos podrían empujar 100.000 viviendas nuevas, 400.000 puestos de trabajo y movilizar $ 500.000 millones de inversión, detalla Spina.

“Desde ya tiene que resolverse el problema de la deuda, y con eso apuntar a tener menor incertidumbre cambiaria. Creemos que muchos de los pozos ya bajaron y la propiedad nueva va a pasar a ser una posibilidad de inversión, una vez que la gente tenga certezas. Será un modo de capturar una oportunidad que el tipo de cambio hoy da, frente a una inflación que pareciera ser que no va a tener un “pass through” tan elevado como en devaluaciones anteriores”, redondea.

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Tres preguntas a un desarrollador

Gerardo Azcuy es fundador y director General de la desarrolladora homónima que cobró altura en el último tiempo en Caballito, con siete edificios de su marca Donna en distintas etapas de construcción.

- 1. ¿Cómo está viendo este momento del sector? ¿Qué está ocurriendo con las ventas?

En nuestro caso, de a poco las ventas se están reactivando. Durante el período de cuarentena logramos cerrar de manera virtual una operación. En estos últimos días donde se flexibilizaron algunas actividades de la industria pudimos concretar una segunda y estamos cerrando la tercera con algunos descuentos acorde a la situación. Sin dudas vemos que las consultas crecen y eso nos permite prever un horizonte muy prometedor.

Es importante tener en cuenta que el sector, previo a la pandemia, ya venía sufriendo una baja de 24 meses. Esto nos hace creer que no hay forma que continúe con esta tendencia. Todo lo contrario: esperamos un alza importante de aquellas operaciones que quedaron paralizadas y necesitan reactivarse. Estamos seguros que la actividad tendrá un “rebote” muy importante.

- 2. ¿Cómo influye la baja del costo de la construcción en dólares en la generación de nuevos proyectos? ¿Pueden empujar una recuperación cuando pase la pandemia?

En la Argentina, en función de las permanentes devaluaciones del peso, el valor de referencia de las propiedades es el dólar. De hecho, en estos últimos 20 años este valor se ha incrementado sostenidamente entre el 3 y 4 por ciento promedio. Por ende, las oscilaciones en el precio del m2 son muy leves. En momentos de incertidumbre, o cuando se producen saltos en la cotización del billete, los costos de la obra en dólares suelen bajar un poco. Sin embargo, luego la inflación los alcanza.

- 3. ¿Qué medida sugeriría para empujar la actividad privada en este contexto?

Actualmente pudimos retomar la excavación de DONNA Magna, uno de nuestros proyectos sobre Avenida Directorio, y esperamos iniciar la demolición de DONNA Fiore, otro emprendimiento sobre Avenida Pedro Goyena. No obstante, tenemos otros tres edificios en etapas más avanzadas de construcción que, bajo los estrictos protocolos correspondientes, nos gustaría retomar cuanto antes.

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Construcción en seco, una alternativa

El steel framing, sistema industrializado de construcción basado en acero y otros materiales, avanza como alternativa al ladrillo tradicional, sobre todo en el interior del país, donde la actividad está retornando a la normalidad.

“Tenemos clientes en varias provincias y los que han podido retomar actividades lo están haciendo de acuerdo a los protocolos sanitarios en coordinación con el municipio correspondiente”, indica el CEO de Steel Tech Group, Luis Di Palma, una de las empresas que trabaja con ese método.

Y agrega: “En general, se trata de constructoras de vivienda residencial unifamiliar que con este sistema constructivo requiere la presencia de entre 3 a 5 personas. La manera en que cada provincia está comenzando a permitir la reapertura es muy variada. Por ejemplo, Neuquén permitió en un principio 2 personas por obra, y Mendoza no más de 4 simultáneamente”.

Con una participación sobre el total de la construcción anual que no supera el 3 por ciento, el steel framing aspira a crecer, apoyado en la comparación con los países vecinos. “A nivel regional, Chile posee un consumo al año de placas de yeso de 2,6 m2 per cápita, Uruguay de 1,1 m2 y la Argentina se ubica en el tercer lugar en América latina, con un 0,9 m2. En Estados Unidos, el consumo es de 10 m2”, detalla el ejecutivo.

Y remata que el distanciamiento obligatorio puede favorecer a la modalidad: “Una vivienda de entre 60 y 100 metros cuadrados puede ser construida en tres meses con una dotación de no más de cuatro personas en simultáneo”.

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Lujo en el corazón de Nueva York

Para finalizar, una noticia internacional. El emblemático hotel Waldorf Astoria, de Nueva York, puso en venta sus departamentos de lujo ubicados entre los pisos 19 y 52 del famoso edificio ubicado al 300 de Park Avenue. Por la pandemia, los precios del exclusivo desarrollo son “accesibles”.

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